Der Wohnungsmarkt in Freiburg ist durch seine Nähe zur Schweiz, das milde Klima, die atemberaubende Natur am Fuße des Schwarzwaldes und den begrenzten Wohnraum hart umkämpft. Die Stadt kommt mit dem Wohnbau nicht nach und Bauplätze sind Mangelware. Für Menschen, die in Freiburg wohnen möchten und auf der Suche nach einer Mietwohnung sind, hat sich die Wohnungssuche Situation stark verschärft. Wer eine Wohnung hat, bleibt darin wohnen, um die günstigen Mieten aus früheren Mietverträgen nicht zu verlieren.
Auch potentielle Immobilienkäufer sind hier betroffen. Der Markt ist quasi leer gekauft. Das, was jetzt auf dem Markt ist, ist in den meisten Fällen überteuert oder in schlechtem Zustand. Jetzt etwas zu finden, das sich als Investment anbietet, entspricht fast schon einem Sechser im Lotto. Doch woran liegt das? Und was bedeutet das für die Immobilienmakler in Freiburg?
In diesem redaktionellen Artikel geben wir unsere Meinung zu dieser Situation mit folgenden Themen:
- Das Mietnovellierungsgesetz ging nach hinten los
- Dezentralisierung der Immobilien-Angebote
- Die Immobilienportale als passive Preistreiber
- Wie geht es weiter bei Vermietung oder Immobilienverkauf?
- Der Preis-Irrtum. Immobilien kauft man am besten erst in der nächsten Krise
Das Mietnovellierungsgesetz ging nach hinten los!
Dazu kommt noch eine Änderung im Mietnovellierungsgesetz von 2015. Bundespräsident Gauck versuchte damit, Stimmen zu fangen. Der wirtschaftliche Verlust auf Seiten der Immobilienwirtschaft, das Verschwinden unzähliger Maklerbüros und damit auch der Wegfall von Steuereinnahmen auf die Provisionsumsätze kosten den Staat hunderte Millionen Euro. Die Forderung nach einem Kompetenznachweis für alle, die sich “Immobilienmakler” nennen wollen, wäre da sinnvoller gewesen. Vor allem für die Mieter! Denn Wohnungen werden seit der Änderung im Mietgesetz seit 2015 nicht mehr über den Immobilienmakler vermietet, da die Eigentümer die ungeliebte Maklerprovision zahlen müssen. Da liegt es für viele Eigentümer natürlich nahe, in einer Stadt mit derart hoher Nachfrage wie in Freiburg, selbst einen Mieter zu finden. Meist geschieht dies, indem man seinem aktuellen Mieter den Ball zuspielt. Dieser soll doch mal in Freundeskreis nachfragen oder die Wohnung auf Facebook inserieren oder bei ebay Kleinanzeigen.
Dezentralisierung der Immobilien-Angebote
Waren die Immobilienportale wie immowelt.de und immoscout.de bisher quasi zentrale Anlaufstelle für Immobilien-Angebote und Immobilien-Suchende, so hat sich gerade in den letzten Monaten eine massive Zerstreuung der Immobilienangebote auf alternative Websites und in soziale Netzwerke abgezeichnet.
Die gierigen Betreiber des Immobilienscout haben durch irrsinnig hohe Gebühren (pro Woche gern um ca. 100 Euro je Inserat!) viele Makler vertrieben, die nun zu eBay-Kleinanzeigen oder alternativen und kostengünstigeren Seiten abgewandert sind. Für den suchenden Mieter streut sich also der Markt komplett auf. Denn nun muss er an vielen Stellen gleichzeitig suchen.
Es stellt sich also ein Frust beim Suchenden ein und er beginnt, in seinem Freundeskreis und sozialen Netzwerken zu fragen, was dazu führt, dass der Vermittlungserfolg den Personen recht gibt, die ihre Immobilie über diesen Kanal vermittelt haben.
Die Immobilienportale als passive Preistreiber
Möchte ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen, so hat er entweder eine erste Preisvorstellung im Kopf, oder er recherchiert in den großen Portalen, was “dort so genommen wird”. Doch meist
Wie geht es weiter bei Vermietungen?
Immobilienmakler weigern sich in Freiburg mittlerweile, Suchaufträge anzunehmen. Die Zahl der Suchenden ist immens und die Aussicht, eine Wohnung zu finden, einfach zu schlecht für all den Papierkram. So hat sich die Zahl der Immobilienmakler in Freiburg während 2016 merklich verringert. Viele der ungeliebten “Hobbymakler” sind vom Markt verschwunden. Profitiert haben davon die großen Maklerbüros in Freiburg.
Für Immobiliensuchende eine nicht wirklich bessere Situation. Der Trend, auch ins Umland Freiburgs zu ziehen, steigt aus diesem Grunde ebenso wie die Mieten in den Regionen Freiburg-Tiengen, Opfingen oder Munzingen. Stadtnahe Bezirke wie St. Georgen bieten ebenfalls eine gute Alternative zu Innenstadtgebieten. So ist man schnell auf der Autobahn Richtung Schweiz oder mit dem Bus in Freiburg. Nahe an Weinbergen und mit eigener DB Haltestelle ist die Anbindung dort exzellent. Die Mieten sind aber auch hier in Regionen gestiegen, die für Normalverdiener mit Schmerzen verbunden sind.
Wer sich entlang der A5 nach bezahlbarem Wohnraum umsieht, der wird schnell feststellen, dass das Mietniveau generell angezogen hat.
Der Preis-Irrtum. Immobilien kauft man am besten erst in der nächsten Krise
Wer eine Immobilie in Freiburg kaufen möchte, der hat ebenso seine Schwierigkeiten. Sind die Niedrigzinsen doch Ursache, dass viele Deutsche ihr Geld in Immobilien anlegen. Locken die günstigen Finanzierungsraten, so sind doch die Verkaufspreise gestiegen und machen Renditen zu nichte. Riskant wird es, wenn man seine Finanzierung nur auf 10 Jahre festgesetzt hat. Denn bis dahin werden die Zinsen wieder auf einem neuen Niveau sein und wenn dann die Folgefinanzierung zu neuem Zinssatz ansteht, werden unzählige Immobilieneigentümer ihre Häuser und Wohnungen nicht mehr finanzieren können und müssen ausziehen. Gehen wir doch mal davon aus, dass dies um 2020 der Fall sein wird. Lohnt es sich denn dann jetzt, eine Immobilie zu kaufen? In Freiburg vielleicht schon, da die Nachfrage hier immer hoch sein wird. Aber wenn dann 2020 mit einer Welle an Finanzierungsabbrüchen zu rechnen wäre, ist es eventuell schlauer, mit dem Kauf einer Immobilie noch zu warten.
Dieser Artikel spiegelt die persönliche Einschätzung und Meinung unseres Teams wider.
